没有美国身份，如何在美国买房？

近年来，越来越多的中国人选择在美国购买房产。对于外国人来说，在美国买房并不复杂，但依然需要注意一些细节和法律要求。不同类型的房产和购买方式会影响购房的流程和所需费用，今天我们就来详细聊聊外国人在美国买房时需要知道的事项。

1. 可购房产类型：共有公寓 vs. 合作公寓

外国人在美国购买房产时，通常购买共有公寓（Condo）较为容易。共有公寓的审批程序相对简单，且允许使用信托、有限责任公司（LLC）或外国股份公司（Corporation）等方式进行购买，这些方式可以提供债务保护和税务规划。

相对而言，合作公寓（Co-op）的购买难度较大。合作公寓要求买家进行面试，且可以在不说明理由的情况下拒绝买家。购买合作公寓时，买家还需要提供详细的个人和财务信息。此外，许多合作公寓还限制出租权，这使得它们不适合所有投资者。

2. 外国人在美国买房的税务要求

在美国买房的外国人需要缴纳与美国公民相同的税费，但在一些特定情况下还需支付额外的税费，特别是在纽约市这样的高税收区域。

豪宅税（Mansion Tax）

如果购买的房产价格超过100万美元，买家需要支付房屋价格1%的豪宅税。

房贷记录税（Mortgage Recording Tax）

如果贷款购房，买家需支付房贷记录税。如果房产价格低于50万美元，记录税为2.95%，其中0.25%由贷款公司支付。如果房产价格等于或超过50万美元，记录税为2.175%，贷款公司支付0.25%。

转让税

卖方需要支付转让税。纽约州的转让税为0.4%。若房价低于50万美元，纽约市的转让税为1%；如果房价等于或超过50万美元，转让税为1.425%。对于购买新开发的房地产，开发商通常要求买家支付转让税。

3. 外国投资者的资本利得税

如果你是外国投资者，卖出美国房地产时会涉及资本利得税。根据美国联邦法律，外国人在出售房产时，首先要预扣部分卖房所得，联邦要求预扣10%的房屋售价，纽约州则预扣8.82%。这些预扣税款并非最终税额，而是预先支付的税款。外国人需要在次年的4月15日填写税表并根据实际情况调整缴纳的税款。

4. 赠与税和遗产税

外国人在美国买房时，如果赠与或遗产转让房产，还需要考虑赠与税和遗产税。美国公民和绿卡持有者享有较高的豁免额（最高可达543万美元），但非美国公民或税务居民的外国人则只有6万美元的豁免额，超过这个额度部分需要缴纳高达35%的联邦赠与税或遗产税，纽约州还会征收16%的赠与税或遗产税。

总结：外国人在美国买房的注意事项

购房选择：共有公寓（Condo）较易购买，而合作公寓（Co-op）则对外国人有较高的要求。

税务要求：包括豪宅税、房贷记录税和转让税等，纽约市的税务负担较高。

资本利得税：外国人卖房时需预扣税款，且需在次年报税时调整。

赠与税与遗产税：外国人需要注意较低的豁免额，并且高额的赠与和遗产税。

总的来说，外国人在美国购房是完全可行的，但需要了解相关的税务和法律要求，尤其是在纽约等高税收地区。如果不熟悉购房流程，建议聘请专业的律师或税务顾问，确保一切手续合规。